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_广州地王频现:中小房企亢奋 行业巨头谨慎

2017-11-20 08:47

又现地王!端午节前,广州土地市场再度平地惊雷。

6月8日,曾在一个月内两度抢夺地王的佳兆业(01638.HK)三度出手,协同另一家并不被行业所熟知的开发商,以45.6亿元加上配建保障房157800平方米的总代价夺下广州黄埔区南玻“巨无霸”宅地。

作为去年销售额仅120亿的中型房地产企业,佳兆业的一连串抢地固然有其战略考虑,但在同行眼中,其忽视风险地在一线城市抢夺土地资源的行为无异于豪赌。

值得关注的是,佳兆业并非只是个案,今年的一线城市土地市场中,相当大比例的高价地块被中小型房地产所追捧。形成鲜明对比的是,万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、中海地产(00688.HK)等年销售额过千亿的行业巨头,却保持了相对的谨慎与克制。

“黑马”

6月8日,广州的土地拍卖依然是“名流”云集,万科、保利地产、绿地集团、恒大地产(03333.HK)、雅居乐(03383.HK)与金地集团(600383.SH)、南玻公司联合体等多家公司代表现身。虽然当日有4幅土地推出,但大部分企业都是冲着黄埔区南玻“巨无霸”宅地而去。但如同5月份的多次拍卖一样,这些大型房地产巨头不再“抢眼”。

最终,这块据传曾经被一家本地开发商跟踪了若干年的“肥肉”,被中途杀出的“程咬金”佳兆业所夺得,总成交价45.6亿,并加上配建保障房157800平方米。若算上保障房成本3000元/平方米,地块总成本则被推升至50亿,楼面地价约达12000元/平方米。

12000元/平方米的楼面地价,基本与同区域在售商品房价格持平,这意味着,佳兆业未来的利润空间唯有建立在房价持续上涨的基础之上。

事实上,该公司于5月份在广州白云区夺得的两宗土地也都存在类似的状态,即土地成本过高压缩未来的利润空间。

数据显示,为了在土地市场上跑马圈地,佳兆业从今年初开始加大了在资本市场上的融资力度。1月发行5亿美元7年期优先票据,利率为10.25%;3月发行5.5亿美元5年期优先票据,利率为8.875%;4月发行的18亿3年期人民币优先票据,利率仅为6.875%。三次融资,佳兆业共获得约82亿元人民币。

但5月以来,该公司也连续7次在广州、深圳、杭州、上海几大城市高调抢地,几乎耗尽最近几次融资的所有资金。以至于有评论称,佳兆业最近的行为接近当年的顺驰。

该公司在一线城市的抢地行为或许是考虑到自身在一线城市土地资源不足所作出的战略调整,但即便如此,其冒险行动仍不被业内人士看好。

“我们觉得太疯狂了!”对于这匹“黑马”,广州一家房企巨头的负责人如此评论,“这些地块放着慢慢做还是有机会,但假如市场不景气,项目周期拖得太久,其间的财务成本会十分高。”言下之意,对于注重周转的房地产企业而言,佳兆业这种高价拍地的行为无疑是非常危险的。

旁观者

虽然每逢土地拍卖,万科、保利地产等大型房地产公司必然到场,但在今年的地王抢夺战中,最终都不见它们的踪影。

事实上,这些地产企业中的一线阵营并没有放松对土地市场的关注,增持始终在持续。

万科在5月共获取土地8宗,新项目基本符合公司二三线城市及一线城市市郊为主的一贯布局,新增土地面积54万平方米,建筑面积171万平方米,总地价款36亿元,平均楼面地价约2876元/平方米。

保利地产也在5月新取得4个项目,位于重庆、北京等城市,但涉及权益内总地价款仅有20多亿。

对于如今一线城市的“地王”热,保利地产一位高管声称:“对于地方项目公司而言,没有土地储备很难受,但拍了"地王"更难受。”

就在佳兆业拍下其位于广州的第三个地王之后,广东保利地产董事长余英便立即在其微博中发出:“楼面价12200元/平!佳兆业你牛!”

有业内人士更透露,近期的土地市场太热,大开发商可以等待下半年推地量多时再出手,避免过于激烈的竞争。

事实上,广州的土地供应量确实会在下半年逐步增加。据广州市房管局拍卖师李晓娟介绍,今年下半年广州天河区还将有金融城起步区和广氮地区的7宗地出让;白云区则有南海机器厂地块、燕塘地块、白云新城储油罐宅地和最后一宗商业地块出让;荔湾区白鹅潭也有“广钢地块”等8宗地块出让,海珠区则会出让两宗地,黄埔还将出让阀门厂地块;番禺区有4宗地块将出让。

这些地块的共同特点均如同5月和6月初推出的土地一样,位于广州市区相对好的位置,也是大多数开发商心仪的地段所在。

有业内人士称,广州下半年推出的土地很多,那些“黑马”企业是否有能力全部吃下,还值得怀疑。最终,销售突出且现金储备雄厚的大型房企会成为逐鹿市场的主角,但仍有待二级市场走势的明朗化。

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发布时间:2017-11-20 08:47

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